拍地了！拍地了！

广州市增城区派潭镇和小楼镇两宗二类居住用地今日下午开拍。其中，派潭镇刘家村编号83105206A16049地块由广州万科置业有限公司以14600万元拿下，折合楼面价4024元/平，溢价率为106%。

小楼镇腊圃村83106213A14001地块被广东保利房地产开发有限公司以17800万元夺得，折合楼面价4024元/平，溢价率为120%。

据悉，两宗地块总起始价1.52亿元，总出让面积达7.2万平方米。

增城区派潭镇刘家村编号83105206A16049地块，总面积20911.48平方米，容积率≤2.2，起始价7100万元。

另一宗居住用地为增城区小楼镇腊圃村83106213A14001地块，面积50970.95平方米，容积率≤1.05，起始价8100万元。

（地块基本情况）

（地块方位）

以下是广州中原地产的地块分析：

起拍价低 开发商易控制成本

两幅地块起拍价仅0.7-0.8亿，楼面价约1900元/平左右，对于开发商而言拿地成本较低。该两幅地块给出的容积率较低，如无意外应设计为别墅、低层洋房为主的小区。产品能够获得较高的定价预期，因此具有一定的利润空间。

刘家村地块位于增城区派潭镇，距离镇中心距离约1公里，镇内设施能够满足一般生活需要，适合比较看重配套希望“离尘不离城”的买家。

（派潭镇刘家村地块区位情况）

地块建成项目中别墅产品比较适合购房预算约140-160万左右，追求宜居舒适环境的客户群；而低层洋房产品针对预算在60-80万左右，在广州市（限购区域）拥有一套住房的外地买家，供家人入住。

（派潭镇刘家村地块客户定位）

小楼镇腊圃村地块则是与刘家村地块周边情况迥异，该地块离旅游风景区“小楼人家”约200米，地块所在村周边被公园和绿化地环绕，周边缺少成规模的村镇中心，比较适合发展周末度假项目以及养老地产。

（小楼镇腊圃村地块区位情况）

该地块建成项目中别墅产品比较适合购房预算约140-160万左右，以旅游度假或休闲养老为目的的买家；而低层洋房产品与派潭镇地块定位相若，即预算在60-80万左右，在广州市（限购区域）拥有一套住房的外地买家，供家人入住。

（小楼镇腊圃村地块客户定位）

进一步而言，增城不限购的政策对于希望在近郊入手房产，作为投资或周末度假用的买家而言无疑起到“催化剂”的作用；

目前有不少外地夫妇来穗工作置业已经使用了自己的购房名额，而不少人盼望能够购买低总价、不限购的项目方便父母在身边生活。

根据中原研究部了解，荔城中心区有不少有实力的本地买家。例如荔城增江河旁14000-15000元/平的精品望江洋房主要的客户群便是本地人。

临近高速未来可接驳地铁

地块开发主要针对的销售人群为拥有自驾车的买家；根据交通软件给出的估计结果，刘家村地块可经广河高速接驳华快，约1小时15分钟可抵达珠江新城；

（两地块到天河CBD距离）

而腊圃村地块更是临近广河高速出入口，预计1小时5分钟即可抵达广州市中心。由于目前该地段塞车情况较少出现，因此从通勤效率的角度看，其未必不及番禺以及南沙无地铁布局的地区。

（地铁线路布局情况）

另一方面，刘家村地块更加接近从化区中心街口镇（约20公里），而在建的地铁14号线将于2018年前后通车。

而腊圃村地块距离荔城增城广场约18公里，2018年前后21号线将会开通，虽然两地块主打自驾车买家，但地铁可以是其中的有效补充。

同时，根据增城区国资委最新规划显示，未来挂绿湖一带将会发展总部经济区、金融集聚区，招商引资带来的住房需求，将会激活片区的市场热度。

（挂绿湖规划利好辐射图）

增城年内多次土地溢价够狠

回顾2016年以来增城5次公开出让土地的情况；除3月由碧桂园和增城电力以底价拍得地块以外，其余地块无论是炙手可热的朱村还是目前还厚积薄发的荔城，溢价率均超过160%，这体现了开发商对于增城楼市的信心。

（2016年增城部分出让住宅地情况）

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